들어가며: 세 번째 대책, 그러나 가장 강력한
2025년 10월 15일, 이재명 정부가 또다시 부동산 시장을 향해 칼을 빼 들었다. 이전의 6.27 대출 규제, 9.7 공급 대책에도 잡히지 않는 서울 집값을 안정시키겠다며 '10.15 주택시장 안정화 대책'을 발표한 것이다.
이번 대책의 핵심은 서울시 전역을 조정대상지역, 투기과열지구에 더해 '토지거래허가구역'이라는 3중 규제로 꽁꽁 묶는 초강수다. 사실상 현금 부자가 아니면 서울에서 집을 사기 어렵게 만들어 투기 수요를 원천 차단하겠다는 의도입니다.
시장에서는 기대와 우려가 극명하게 엇갈리며 갑론을박이 뜨겁습니다. 과연 정부의 극약 처방은 과열된 서울 부동산 시장을 안정시킬 묘수가 될까요, 아니면 시장 기능을 왜곡하는 무리수가 될까요?
대책 발표 배경: 멈추지 않는 집값 상승
앞선 대책들의 한계
6.27 대출 규제:
- 주택담보대출 규제 강화
- 하지만 집값 상승 지속
9.7 공급 대책:
- 재개발·재건축 활성화
- 31만 호 공급 계획 발표
- 오히려 집값 자극 논란
시장 현황
서울 아파트값: 서울 아파트값은 2021년 고점 수준에 육박하는 등 과열 양상이 지속되었다
- 한강변 지역(성동·마포·광진) 중심 급등
- 재건축·재개발 대상 지역 과열
- 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 집값 상승의 주범으로 지목
정부의 위기의식
최근 서울 성동·마포·광진 등 한강변 지역을 중심으로 집값이 급등세를 보이며 투기 수요가 유입되고 있다는 판단에 따른 것이다.
- 글로벌 금리 인하에 따른 유동성 확대
- 부동산시장 과열 가능성 증대
- 더는 물러설 곳이 없다는 절박함
10.15 대책의 핵심 내용
1. 지역 규제: 서울 전역 3중 규제
서울 전역 지정: 정부는 10월 15일 서울 전역과 경기 12개 지역을 대상으로 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하는 초강도 '10.15 주택시장 안정화 대책'을 발표했다
- 서울 25개 구 전역
- 경기 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시
3중 규제 체계:
- 조정대상지역: 대출 규제, 양도세 중과
- 투기과열지구: 청약 규제 강화, 전매 제한
- 토지거래허가구역: 구청장 허가, 2년 실거주 의무
시행 시기:
- 조정대상지역·투기과열지구: 10월 16일부터
- 토지거래허가구역: 10월 20일부터
2. 토지거래허가제의 실제 영향
핵심 메커니즘: 토지거래허가제는 주택을 구입할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 하고, 허가받은 자는 2년간 실거주 의무를 지게 하는 제도다
- 주택 구입 시 구청장 허가 필수
- 허가 소요 기간: 약 2주
- 2년 실거주 의무 부과
- 전세를 끼고 사는 갭투자 원천 차단
적용 대상: 20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택는 허가를 받아야 거래가 된다
- 10월 19일까지 계약 체결 시: 허가 의무 없음
- 10월 20일부터 계약 체결 시: 허가 의무, 2년 실거주 의무
3. 금융 규제 대폭 강화
주택담보대출 한도 축소: 16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약서를 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다
- 25억 원 초과 주택: 기존 6억 → 2억 원
- 15억~25억 원 주택: 기존 6억 → 4억 원
- 15억 원 이하 주택: LTV 40% 적용
스트레스 DSR 도입:
- 금리 상승 시나리오 반영
- 상환 능력 엄격 심사
- 과도한 대출 방지
전세대출 DSR 적용:
- 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 도입
- 전세 레버리지 차단
4. 세제 관련 조치
양도세 중과: 공고일 전일(10월 15일)까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 중과가 적용되지 않는다
- 10월 16일 이후 취득분부터 적용
- 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월까지 지속
1세대 1주택 비과세: 조정대상지역으로 지정됨에 따라, 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존의 '2년 보유 의무'에 더해 '2년 거주 의무'가 추가적으로 적용된다
- 2년 보유 + 2년 거주 의무
- 10월 16일 취득분부터 적용
5. 청약 규제 강화
1순위 자격 강화: 국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다
- 통장 가입 2년 이상
- 세대주 요건
- 가점제 적용 비율 상향
- 재당첨 제한 최대 10년
적용 시기: 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다
6. 재건축·재개발 규제
조합원 지위양도 금지: 규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다
- 재건축: 조합설립인가 이후 양도 금지
- 재개발: 관리처분인가 이후 양도 금지
- 조합원당 1주택 제한
긍정적 평가: 투기 수요 차단 효과
실수요자 보호
10.15 대책을 긍정적으로 평가하는 측은 무엇보다 투기 수요 차단 효과에 주목한다
- 갭투자 원천 차단
- 실거주 목적 매수만 가능
- 투기 세력 발붙일 곳 없음
풍선효과 최소화
특정 지역만 규제할 경우 투기 수요가 비규제 지역으로 옮겨가며 또 다른 과열을 낳는 악순환이 반복되었지만, 서울 전체를 묶음으로써 이러한 부작용을 막고 정책의 실효성을 높일 수 있다
- 서울 전역 규제로 우회 불가
- 인근 지역 풍선효과 방지
- 정책 실효성 제고
가계부채 관리
강력한 대출 규제는 가계부채의 질을 개선하고 금융 시스템의 안정성을 높이는 데 기여할 것이라는 분석도 나온다
- 무리한 대출 억제
- 금융시스템 안정
- 집값 하락 시 위험 감소
전문가 긍정 평가
한 부동산 전문가는 "이번 대책은 단기적으로 거래 절벽을 야기할 수 있지만, 장기적으로는 주택 시장을 투기판이 아닌 실수요자 중심의 건강한 시장으로 재편하는 계기가 될 수 있다"며 "가격이 안정되면 청년층과 무주택 서민에게도 내 집 마련의 기회가 돌아갈 수 있다"고 긍정적으로 전망했다
부정적 평가: 시장 왜곡과 부작용
재산권 침해 논란
반면, 이번 대책이 시장 원리를 무시한 과도한 규제이며, 심각한 부작용을 낳을 것이라는 비판의 목소리도 거세다
- 구청장 허가제는 과도한 개입
- 사유재산권 행사 제한
- 반시장적 규제
실수요자도 피해
현금 없는 실수요자 배제: 사실상 현금 부자가 아니면 서울에서 집을 사기 어렵게 만들어 투기 수요를 원천 차단하겠다는 의도다
- 대출 없이는 주택 구입 불가능
- 청년층, 신혼부부 내 집 마련 더 어려워짐
- "부자들만 위한 부동산 시장"
공급 대책과 상충
9.7 대책으로 발표한 31만 호 공급 계획과 충돌: 조합에서는 대출이 묶이니까 청약 제한도 걸리고 시장 자체가 굉장히 위축될 수 있다
- 재건축·재개발 사업 위축
- 청약 수요 급감
- 공급 계획 차질
거래 절벽 우려
양지영 신한 프리미어 패스타인더 전문위원은 "이번 규제 강화는 단순한 부동산 안정 대책이 아니라, 부동산을 재테크 수단에서 배제하고 금융시장으로 유동성을 이동시키는 구조적 전환정책"이라며 "이제는 부동산으로 돈 벌지 말라, 지금 있는 집에 머물러라"는 정책 메시지"라고 평가했다
- 매수 심리 급격히 위축
- 거래량 급감 예상
- 시장 유동성 동결
정치권 반응: 찬반 양론
여당의 지지
민주당:
- 투기 수요 차단 지지
- 서민 주거 안정 강조
- 강력한 규제 필요성 공감
야당의 비판
국민의힘: "부자들만 위한 부동산 시장이 생겨날 것"이라며 "문재인 정권 시즌2, 집값 폭등 시즌2다. 좋은 집 살고 싶은 꿈이 왜 투기인가?"
개혁신당 이준석 대표: "부동산 정책으로 이재명 정부가 문재인 정부 2.0을 선언했다"며 "젊은 세대가 지하주차장이 없는 구축아파트가 아닌 신축 아파트에 살기 원한다고 해서 그게 투기심이냐"
서울시의 불편한 기색
서울시는 15일 "실무 차원에서 일방 통보만 있었고 전역 지정 시 부작용을 건의했음에도 강행 발표됐다"며 불편한 기색을 보였다
- 사전 협의 부족
- 부작용 우려 전달했으나 무시
- 오세훈 시장은 토허제에 부정적
오세훈 시장의 입장:
- 토허제는 반시장적 규제
- 사유재산권 과도하게 개입
- 재건축·재개발 활성화와 배치
시민단체 평가
경실련의 비판
경실련은 이번 대책에 대해 "집값 상승에 대한 원인규명도 없이 단편적인 규제강화 내용만 담고 있어 집값을 잡기에는 역부족일 것으로 보인다"고 평가했습니다.
핵심 비판:
1. 9.7 대책 전면 재검토 필요: 9.7 대책을 통해 정비사업 후보지 발굴, 사업 활성화 유도, 용적률 완화 규정 확대 등 재개발·재건축 확대 방침을 밝혔다. 재개발·재건축 사업 활성화가 집값 상승의 원인이라는 것은 국민 누구나 아는 사실이다
- 재개발·재건축 활성화가 집값 상승 원인
- 신축 매입임대 14만 호는 혈세 낭비
- 근본 원인 해결 없는 땜질식 대책
2. 핀셋 규제 되풀이: 근본적인 대책은 외면한 채 금융정책과 규제지역 확대 등에 의존하는 모습은 핀셋 규제로 대표되는 문재인 정부의 정책을 떠올리게 한다
- 문재인 정부 정책 답습
- 근본 대책 부재
- 일관된 정책 기조 없음
시장 즉각 반응
국토부 홈페이지 마비
정부가 15일 '주택시장 안정화 대책'을 발표하자 이를 확인하려는 접속자가 몰리면서 국토교통부 홈페이지에 접속 장애가 발생했다
- 대책 확인하려는 접속자 폭주
- 서버 과부하
- 접속 지연 현상 지속
부동산 업계 혼란
급매물 증가 예상:
- 10월 19일까지 계약 서두르기
- 매도 희망자 증가
- 가격 협상력 변화
관망세 확산:
- 매수 심리 급격히 위축
- "규제가 풀릴 때까지 기다리자"
- 거래량 급감 전망
전문가 의견: 엇갈린 전망
단기적 효과는 있지만...
긍정론:
- 투기 수요 단기 차단 효과
- 가격 상승 제동
- 실거주 중심 시장 전환
부정론:
- 거래 절벽으로 시장 왜곡
- 실수요자도 피해
- 장기적으로 공급 부족 심화
장기 효과에 대한 의문
역사적 교훈:
- 문재인 정부 시절 유사한 규제
- 단기 효과 후 오히려 폭등
- 공급 부족 문제 해결 안 됨
구조적 문제: 부동산 문제 해결은 부동산이라는 한정된 자원을 국가경제발전을 위하여 어떻게 효율적으로 배분할 것인지 장기적인 계획을 세워서 일관되고 점진적으로 추진해야 한다
- 수요 억제만으로는 한계
- 공급 확대가 근본 해법
- 일관된 정책 기조 필요
투자자·실수요자를 위한 대응 전략
10월 19일까지 계약한 경우
혜택:
- 토지거래허가 의무 없음
- 2년 실거주 의무 없음
- 기존 대출 규제 적용
주의사항:
- 계약금 납부 입증 필수
- 계약서 날짜 명확히
- 잔금 대출은 신규 규제 적용 가능
10월 20일 이후 매수 계획
필요 조건:
- 구청장 허가 (약 2주 소요)
- 2년 실거주 의무 준수
- 전세 불가, 순수 자가 거주만
자금 계획:
- 고가 주택은 대출 한도 급감
- 자기 자본 비중 대폭 증가
- 현금 없으면 사실상 불가능
관망이 답일까?
찬성 의견: 조금만 시선을 바꾸면 이번 조치가 방향 전환의 신호로 보입니다
- 규제 효과 확인 후 판단
- 가격 조정 가능성
- 서두를 필요 없음
반대 의견:
- 공급 부족은 지속
- 규제 완화 시 급등 가능
- 실수요는 타이밍 중요
향후 전망: 세 가지 시나리오
시나리오 1: 규제 성공 (확률 30%)
전개:
- 투기 수요 차단 성공
- 거래량 감소, 가격 안정
- 실수요자 중심 시장 전환
결과:
- 청년·서민 내 집 마련 기회
- 건전한 주택 시장 정착
- 정부 정책 성공 평가
시나리오 2: 거래 절벽 후 폭등 (확률 50%)
전개:
- 단기 거래 절벽
- 공급 부족 심화
- 규제 완화 압력 증가
- 규제 해제 후 보복 상승
결과:
- 문재인 정부 전철
- 집값 더 큰 폭등
- 정책 실패 비판
시나리오 3: 시장 양극화 (확률 20%)
전개:
- 고가 주택: 현금 부자만 거래
- 중저가 주택: 거래 유지
- 시장 이원화
결과:
- 부의 양극화 심화
- 사회적 불평등 확대
- 주거 사다리 붕괴
결론: 극약 처방, 신중한 관찰 필요
2025년 10월 15일 발표된 정부의 부동산 대책은 그 어느 때보다 강력한 내용을 담고 있습니다.
핵심 요약:
규제 내용:
- 서울 전역 + 경기 12개 지역
- 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3중 규제
- 주택담보대출 한도 대폭 축소
- 2년 실거주 의무
- 갭투자 원천 차단
긍정적 측면:
- 투기 수요 단기 차단
- 풍선효과 최소화
- 실수요자 중심 시장 전환 기대
부정적 측면:
- 재산권 침해 논란
- 실수요자도 피해
- 거래 절벽 우려
- 공급 대책과 상충
정치적 논란:
- 여야 극명한 의견 차이
- 서울시와 정부 갈등
- 시민단체 비판
전망:
- 단기: 거래 급감, 시장 혼란
- 중기: 가격 조정 vs 거래 절벽
- 장기: 성공 여부 불투명
이번 대책은 분명 강력합니다. 하지만 과거 유사한 규제들이 보여준 것처럼, 수요 억제만으로는 근본적인 해결이 어렵습니다. 공급 확대와 함께 가지 않으면, 규제 해제 후 더 큰 폭등으로 이어질 수 있다는 우려가 큽니다.
"이제는 부동산으로 돈 벌지 말라"는 정부의 메시지는 명확합니다. 하지만 주거는 국민의 기본권이자 자산 형성의 핵심 수단입니다. 정부는 규제와 함께 실질적인 공급 확대, 세제 개편, 임대차 시장 안정화 등 종합적인 대책을 일관되게 추진해야 합니다.
앞으로 몇 개월간의 시장 반응이 이번 대책의 성패를 가늠하는 중요한 시금석이 될 것입니다.
10.15 부동산 대책, 과연 집값 안정의 묘약일까요, 아니면 시장을 더 꼬이게 만드는 독약일까요? 시간만이 그 답을 알려줄 것입니다.